Mais equilíbrio para o bloqueio de imóveis

Credores e devedores devem ser beneficiados com uma mudança operacional na forma como os cartórios realizam o bloqueio de imóveis. Com a alteração na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), sistema eletrônico que centraliza as ordens de indisponibilidade de bens, será possível tornar indisponível apenas um bem do devedor. Antes, a ordem de indisponibilidade atingia o CPF ou CNPJ do devedor, o que ocasionava o bloqueio de vários imóveis.

“A possibilidade de direcionamento da indisponibilidade para um único bem de valor equivalente à dívida, alternativamente ao bloqueio de todos os imóveis de um devedor, traz maior equilíbrio e proporcionalidade à medida”, avaliam Juliana Cesar Farah, Isabella Souto Amaral e Rafael Zimmer Prados, sócia e associados do Coimbra, Chaves & Batista Advogados.

A possibilidade de bloquear apenas um bem, de valor suficiente para cobrir a dívida, é positiva porque a indisponibilidade é uma medida que restringe de forma significativa os direitos da propriedade. Isso porque, ao ter um imóvel indisponível – medida decretada por um juiz ou autoridade administrativa, que emite uma ordem direcionada à CNIB – seu proprietário fica impedido de vender, doar ou transferir seus bens enquanto a restrição estiver em vigor.

Ewerton Oliveira, associado do Vieira Rezende Advogados, explica que a principal alteração da CNIB (de acordo como o Provimento nº 182/2024) foi que antes as ordens de indisponibilidade alcançavam devedor sem que fossem inseridas limitações quanto a valores e/ou bens específicos. “A ausência de limites por muitas vezes gerava efeitos sobre o patrimônio de terceiros, sobretudo de pessoas que há muito haviam adquirido imóvel do devedor mas que não haviam ainda providenciado o registro.”

Ele considera que as novas regras buscam uma melhor individualização dos atos de indisponibilidade e a correção das distorções causadas pela versão original do sistema, além de empregar novas funcionalidades para aumentar a sua eficácia.

Benefícios da mudança na CNIB

“Para as empresas, essa mudança pode facilitar o acesso ao crédito, na medida em que a indisponibilidade sobre a totalidade dos imóveis de uma empresa poderia impedir que esses imóveis fossem dados em garantia em operações financeiras necessárias para continuidade de seus negócios. Já para as pessoas físicas, a nova normativa resguarda outros bens que podem, eventualmente, ser utilizados para assegurar a liquidez necessária para o pagamento da dívida objeto da dívida que gerou a indisponibilidade”, avaliam os advogados.

Os benefícios esperados pela medida estendem-se ainda ao mercado imobiliário e ao mercado de crédito. “As mudanças são positivas. Além de visarem maior segurança jurídica, o que é sempre muito favorável ao mercado imobiliário e de crédito, buscam ainda dar maior celeridade e efetividade aos atos constritivos destinados à satisfação de dívidas, beneficiando esses mercados ao reduzir o custo e o tempo gasto para a satisfação das dívidas”, avalia Oliveira.

Na entrevista abaixo, os advogados do Coimbra, Chaves & Batista e do Vieira Rezende abordam a mudança da CNIB.

– No que diz respeito ao bloqueio de imóveis, como ela funciona e quais as limitações para aqueles que têm os bens indisponíveis?

Juliana Farah, Isabella Amaral e Rafael Prados: A indisponibilidade de imóveis é uma medida judicial ou administrativa que impede o proprietário de dispor de bens, ou seja, de vendê-los, doá-los ou de qualquer outra forma os transferir, enquanto a restrição estiver em vigor.

A medida é decretada pelo juiz ou autoridade administrativa, que emite uma ordem direcionada à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), plataforma do Operador Nacional do Sistema Eletrônico de Registro de Imóveis (ONR).

– Quais são as situações mais comuns que levam bloqueio de imóveis?

Juliana Farah, Isabella Amaral e Rafael Prados: Em regra, as situações mais comuns que ensejam a decretação de ordem de indisponibilidade de bens decorrem da constatação de indícios de risco à satisfação de créditos e direitos, de modo a preservar o patrimônio e proteger interesses de terceiros.

As hipóteses que autorizam a aplicação dessa medida estão presentes em diversas legislações:

(i) na esfera tributária, no artigo 185-A do Código Tributário Nacional (CTN), quando o devedor tributário, embora citado, não pague nem apresente bens à penhora no prazo legal e não sejam encontrados bens penhoráveis;

(ii) na esfera administrativa, no artigo 16 da Lei de Improbidade Administrativa (Lei nº 8.429/1992), a fim de garantir a integral recomposição do erário ou do acréscimo patrimonial resultado de enriquecimento ilícito;

(iii) na esfera trabalhista, no artigo 189 da Consolidação da Leis do Trabalho (CLT) de modo a assegurar o pagamento de verbas de natureza alimentar, como salários, férias e verbas rescisórias;

(iv) na esfera criminal, como lavagem de dinheiro e corrupção, artigo 4º da Lei 9.613/1998, para prevenir a dissipação de recursos oriundos de atividades ilícitas.

Na esfera cível, a decretação de indisponibilidade de bens é autorizada quando são evidenciadas fraudes aos credores ou dilapidações de patrimônio, sendo considerada uma medida executiva atípica, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Ainda, também pode ser utilizada em processos familiares e sucessórios, sendo no primeiro caso para assegurar que bens comuns não sejam alienados antes da partilha, e, no segundo, para proteger o patrimônio até que haja divisão formal entre os herdeiros.

Esses são alguns dos exemplos em que a decretação de indisponibilidade de bens é autorizada. Como se vê, tal ferramenta exige uma análise criteriosa de todo o contexto envolvido, uma vez que implica restrições significativas aos direitos da propriedade.

Ewerton Oliveira: Em linhas gerais, a indisponibilidade de um imóvel decorre da existência de dívidas relacionadas ao bem e/ou a seu proprietário, tornando o bem indisponível sobretudo para venda enquanto tais dívidas não forem sanadas. Busca-se, por meio da indisponibilidade, coagir o devedor a adimplir com suas obrigações e, em adição a isso, empregar o próprio bem como ferramenta de satisfação da dívida existente.

– O que é a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens e o que mudou com relação aos imóveis?

Juliana Farah, Isabella Amaral e Rafael Prados: A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) é um sistema eletrônico criado e regulamento pelo Provimento nº 39/2014 , da Corregedoria Nacional de Justiça, e tem como objetivo principal integrar e dar publicidade e eficácia aos atos (judiciais e/ou administrativos) que decretam ordem de indisponibilidade de determinados bens, sejam eles imóveis, veículos, barcos, aeronaves, quadros, entre outros.

Com isso, todas as ordens de indisponibilidade expedidas por autoridades competentes são centralizadas em um único local, divulgando-as para os Tabeliães de Notas e Oficiais de Registro de Imóveis de todo o território nacional, bem como para qualquer interessado, mediante os dados necessários.

Em relação aos imóveis, a implementação da CNIB trouxe melhoras significativas. Isso porque o envio de notificação automática aos respectivos cartórios de registro de imóveis acerca das ordens de indisponibilidade – que antes necessitavam ser encaminhadas manualmente – permitiu a otimização do processo e, por conseguinte, trouxe maior segurança jurídica.

O sistema passou a assegurar não só o cumprimento dos atos judiciais e administrativos, mas também a evitar a dilapidação de patrimônio, a prática de atos fraudulentos e, portanto, a anulação de negócios imobiliários, promovendo o simples e fácil acesso do adquirente de imóvel de boa-fé a todos os riscos associados à transação, nos termos do artigo 14  do Provimento nº 39/2014.

Ewerton Oliveira:  Originalmente criada e regulamentada pelo Provimento nº 39/2014 da Corregedoria Nacional da Justiça e alterada inicialmente pelo Provimento nº 142/2023, a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) se presta a funcionar como uma central de informações sobre a indisponibilidade de bens imóveis decretadas por magistrados e/ou autoridades administrativas, de maneira que tais informações sejam trocadas de maneira mais eficiente entre os emissores da ordem e seus habituais destinatários (órgãos notariais e registrais), servindo também a facilitar o seu rastreio por aqueles a quem tais informações forem úteis (notadamente as pessoas afetadas pelas ordens emitidas).

A CNIB recentemente sofreu nova alteração, desta vez em conformidade com o Provimento nº 182/2024. A principal alteração está relacionada ao fato de que anteriormente as ordens de indisponibilidade alcançavam devedor sem que fossem inseridas limitações quanto a valores e/ou bens específicos. A ausência de limites por muitas vezes gerava efeitos sobre o patrimônio de terceiros, sobretudo de pessoas que há muito haviam adquirido imóvel do devedor mas que não haviam ainda providenciado o registro.

Com as novas regras, busca-se uma melhor individualização dos atos de indisponibilidade, justamente buscando corrigir as distorções causadas pela versão original do sistema, além de empregar novas funcionalidades ao sistema de maneira a aumentar a eficácia do seu uso.

– Como você avalia a mudança e qual deve ser o seu impacto sobre empresas, pessoas físicas e o mercado imobiliário de crédito?

Juliana Farah, Isabella Amaral e Rafael Prados: A possibilidade de direcionamento da indisponibilidade para um único bem de valor equivalente à dívida, alternativamente ao bloqueio de todos os imóveis de um devedor, traz maior equilíbrio e proporcionalidade à medida.

Para as empresas, essa mudança pode facilitar o acesso a crédito, na medida em que a indisponibilidade sobre a totalidade dos imóveis de uma empresa poderia impedir que esses imóveis fossem dados em garantia em operações financeiras necessárias para continuidade de seus negócios.

Já para as pessoas físicas, a nova normativa resguarda outros bens que podem, eventualmente, ser utilizados para assegurar a liquidez necessária para o pagamento da dívida objeto da dívida que gerou a indisponibilidade.

No mercado imobiliário, a obrigatoriedade de consulta ao sistema CNIB aumenta a transparência e a segurança nas transações, enquanto a futura disponibilização dessas informações ao público deve impulsionar a confiança e os investimentos. Para o mercado de crédito, a mudança traz maior previsibilidade, permitindo que instituições financeiras avaliem riscos com maior precisão, o que pode reduzir inadimplências. 

Ewerton Oliveira: As mudanças são positivas. Além de visarem maior segurança jurídica, o que é sempre muito favorável ao mercado imobiliário e de crédito, buscam ainda dar maior celeridade e efetividade aos atos constritivos destinados à satisfação de dívidas, beneficiando esses mercados ao reduzir o custo e o tempo gasto para a satisfação das dívidas.

Fonte: Legislação&Mercado