O conhecimento gerado na comercialização de imóveis e na avaliação do valor de residências, terrenos e espaços comerciais vai transformar a gestão de patrimônio em São Paulo. Durante a pandemia, o hiperaquecimento do mercado de imóveis e os investimentos em ativos imobiliários deixaram como legado carteiras patrimoniais robustas e diversificadas. Além disso, na última década houve a consolidação dos family offices no país e a transferência, como herança, de patrimônio acumulado entre as décadas de 70 e 2000, época de forte crescimento econômico.
Ao observar este cenário, a Esquema Imóveis, uma das mais relevantes imobiliárias de São Paulo com VGV (Valor Geral de Vendas) histórico de R$ 15 bilhões, viu a oportunidade de ampliar o portfólio de serviços criando um departamento especializado na gestão do patrimônio imobiliário dos clientes.
A própria demanda pelo serviço motivou a iniciativa. Segundo Marco Túlio Vilela Lima, CEO da Esquema Imóveis, imobiliária especializada no mercado de alto padrão e com ticket médio de R$ 7,3 milhões, os próprios clientes demonstraram a necessidade de uma consultoria capacitada. “Nossos clientes ampliaram o patrimônio nos últimos anos aproveitando o boom das commodities, a alta do dólar e as oportunidades que surgiram durante a pandemia, mas precisam estar focados em seus negócios próprios e carreiras. E é aí que nós entramos para apoiá-los a cuidar dos imóveis adquiridos e a decidir sobre investimentos e desinvestimentos neste tipo de ativo”, explica Túlio.
Para liderar a área de gestão patrimonial, a imobiliária trouxe Ana Carolina Pereira, graduada em Construção Civil pela FATEC e pela Florida Agricultural and Mechanical University de Tallahassee (EUA) e passagem pela consultoria JLL e pela Mogno Capital, atuando nas áreas de portfólio de famílias,empresas e gestão de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). A executiva chegou à Esquema no final do primeiro semestre e conclui, agora, a estruturação da nova área. “A expectativa, em até três anos, é crescer em 300% no número de imóveis gerenciados e representar 20% do faturamento da Esquema”, projeta Ana Carolina.
Mercado potencial: investidores, family offices e herdeiros
A equipe da Esquema Imóveis identificou três perfis de clientes para a nova área. O primeiro e mais direto é aquele que já adquiriu ou vendeu imóveis de alto padrão com a imobiliária. “Temos clientes patrimonialistas que investiram bastante na aquisição de apartamentos e casas de alto padrão desde 2020. Sabemos que este cliente também investiu em outros tipos de ativos imobiliários, como terenos, empreendimentos em construção, galpões e imóveis comerciais. A ideia é ampliar a parceria ajudando na gestão de todo este patrimônio”, explica Ana Carolina.
O crescimento do volume de pessoas que investem na aquisição de imóveis também vai diversificar o perfil de clientes da Esquema. Segundo estudo contratado pela Associação Brasileira de Incorporadoras e Imobiliárias (Abrainc), em 2024, entre os entrevistados que considerariam comprar um segundo imóvel, 90% tomariam essa decisão para investimento, seja de lazer ou para revenda e locação. Já conforme o Raio-X FipeZAP, o segundo semestre de 2024 registrou um recorde de 49% de compradores que classificaram a aquisição como “investimento”, sendo que 63% deste grupo prevê a obtenção de renda por meio de aluguel. E, em levantamento divulgado em agosto pela Loft, 29% dos brasileiros pretendem comprar um imóvel nos próximos 12 meses como forma de investimento.
O segundo perfil contratante do serviço de gestão patrimonial é formado pelos family offices, que são responsáveis pela governança e administração de bens e empresas de famílias de elevado volume patrimonial. De acordo com os dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), o número de family offices e multi family offices no Brasil cresceu exponencialmente nos últimos quatro anos, passando de 80 entidades em 2020, quando acumulavam um patrimônio líquido de R$ 263 bilhões, para 146 em 2023, cuidando de R$ 457,7 bilhões de patrimônio líquido.
O terceiro perfil de clientes são os herdeiros que, com o afastamento ou o falecimento de familiares que construíram vastas carteiras imobiliárias durante as últimas quatro décadas, se veem na obrigação de administrar diversos imóveis, muitas vezes de características extremamente distintas. Entre 2021 e 2023, os serviços de inventário e partilha tiveram um crescimento relevante nos cartórios do Brasil: segundo a 5ª edição do Relatório Anual Cartório em Números elaborado pela Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg/BR), o número de inventários registrados no país saltou de 163 mil em 2020 para 251 mil em 2021, 250 mil em 2022 e 210 mil em 2023 (até novembro). Já as partilhas e sobrepartilhas entre herdeiros, somadas, subiram de 15 mil em 2020 para 22 mil em 21, 25 mil em 22 e 26 mil em 23 (até novembro).
Para Ana Carolina, “as famílias vêm buscando uma administração profissional daquilo que foi construído pelos seus antepassados, a fim de preservar e ampliar o patrimônio, gerando um ciclo virtuoso que vai beneficiar as próximas gerações. Com isso, vemos potencial para apoiar tanto family offices quanto herdeiros, para que não tenham que perder o foco em suas carreiras e negócios”.
Da administração de aluguéis até o gerenciamento de obras
O escopo de atuação da nova área será amplo, abrangendo desde a consultoria para a melhor tomada de decisão até a execução das iniciativas definidas junto ao cliente. Segundo Ana Carolina, cada projeto será único. “O serviço de gestão patrimonial é tailor-made, apontando as soluções específicas para cada carteira, sempre partindo do cruzamento de um profundo diagnóstico dos ativos imobiliários com os objetivos do cliente”, explica a Head da área. A remuneração da Esquema Imóveis será nos formatos de taxa de locação ou de consultoria, definida caso a caso.
Na parte de consultoria, é aplicada a inteligência de mercado desenvolvida nos 54 anos da imobiliária. Faz parte o diagnóstico inicial, onde são levantadas todas as pendências tributárias e documentais dos imóveis e como resolvê-las, a precificação de cada propriedade para venda e aluguel e a indicação do que precisa ser feito, como melhorias e reformas, para cumprir os objetivos previstos pelo cliente com estes ativos – geração de renda passiva, venda, reinvestimento, entre outros. Estudos de mercado vão posicionar o momento ideal para desinvestimentos e reinvestimentos e o preço adequado para locações e vendas dos imóveis.
Na execução do planejamento definido para cada carteira, a Esquema Imóveis vai coordenar os ajustes tributários e documentais necessários, administrar as vendas e os aluguéis (anúncio do imóvel, controle no recebimento de aluguéis e rendimentos, cobrança preventiva para evitar inadimplência, renovação e revisional de aluguéis, vistoria fotográfica dos imóveis na entrada e controle e saída dos inquilinos), dar suporte jurídico para elaboração e análise de contratos e identificar oportunidades de investimento para aprimoramento do patrimônio. Além disso, a imobiliária vai acompanhar e, se necessário, gerir diligências, obras de modernização e manutenção e contabilidade. “Nós vamos é blindar os proprietários na relação com inquilinos, compradores, vendedores e fornecedores e indicar as melhores opções de mercado”, detalha Ana Carolina.
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