Regulamentação da reforma tributária reduz alíquotas de operações com imóveis

Um dos pontos da regulamentação da reforma tributária (PLP 68/2024) que foi mais modificado pelo Congresso Nacional é o das regras para operações com bens imóveis. Elas terão alíquotas reduzidas em 50%, em vez dos 20% previstos originalmente pelo Executivo. O texto também aumenta o desconto para a receita tributável obtida com aluguéis, que terá desconto de 70% dos tributos. O projeto foi aprovado na terça-feira (17) pela Câmara dos Deputados e segue agora para a sanção presidencial.

Além das empresas do ramo imobiliário, entram também os serviços de construção. Ficam de fora as operações de permuta (exceto sobre a torna, quando há pagamento da diferença de valor entre os imóveis) e as operações de constituição ou transmissão de direitos reais de garantia (quando um banco fica com o imóvel dado em garantia).

Pessoa física

A principal novidade é a incidência dos tributos também sobre a pessoa física quando ela negocia imóveis em determinadas quantidades e valores. As pessoas físicas que tenham obtido renda anual de aluguel maior do que R$ 240 mil, vinda de mais de três imóveis distintos, serão considerados contribuintes no regime regular e deverão o tributo. O valor será corrigido mensalmente pelo IPCA.

Outra hipótese de incidência é a venda ou cessão de direitos de mais de três imóveis diferentes no ano-calendário anterior ou a venda, no ano anterior, de mais de um imóvel que tenha sido construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores à data da venda.

No primeiro caso, os imóveis devem estar no patrimônio do contribuinte há menos de cinco anos, contados de sua compra. A exceção será para os imóveis recebidos em herança ou doação, quando o prazo será contado a partir da aquisição pelo doador ou falecido.

A medida pretende tributar pessoas físicas que lidam com compra, reforma e venda de imóveis frequentemente sem atuarem como pessoa jurídica.

Ressarcimento

Outro benefício incluído no projeto para as construtoras e incorporadoras de imóveis é a antecipação de possíveis ressarcimentos do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) após a compensação de valores pagos com créditos apropriados no decorrer da obra. Ao contrário do texto original, que permitia o ressarcimento após a conclusão da obra e emissão do habite-se, o texto aprovado permite apresentar o pedido até a conclusão da incorporação ou do parcelamento do solo, conforme o caso.

Redutor de ajuste

Para encontrar o valor da receita tributável obtida pelo contribuinte com as operações, será descontado um redutor de ajuste da base de cálculo. A principal novidade nesse ponto é a inclusão, nesse redutor, do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e de contrapartidas de ordem urbanística ou ambientais entregues pelo empreendimento como condição para se obter o direito de construir. Entre essas contrapartidas estão doação de terras para uso público, execução de vias de circulação em loteamento, demarcação dos lotes, quadras e ruas e obras de escoamento das águas pluviais.

Para imóveis comprados a partir de 1º de janeiro de 2027, o valor do redutor de ajuste será limitado ao valor da compra do bem imóvel pelo vendedor, corrigido pelo IPCA nas seguintes situações:

– Quando a venda ocorrer em menos de três anos da data de compra

– Quando o imóvel tiver sido comprado de contribuinte do regime regular do IBS e da CBS

– Quando o vendedor não comprovar o pagamento do Imposto de Renda sobre ganho de capital e do ITBI.

Na venda de imóveis residenciais novos, como os de programas de habitação popular (como o Minha Casa, Minha Vida), além do redutor haverá um outro de valor fixo a ser descontado, de R$ 100 mil. Isso poderá, inclusive, zerar a base de cálculo.

Para loteamentos residenciais direcionados a esse público, o redutor fixo será de R$ 30 mil. Se houver locação, cessão onerosa ou arrendamento, o redutor social será de R$ 600 por imóvel até o limite da base de cálculo. Esses valores serão reajustados pelo IPCA.

Todos os imóveis urbanos e rurais sujeitos a esses tributos deverão ser inscritos no Cadastro Imobiliário Brasileiro, no qual devem constar dados dos cartórios e documentos relativos a obras de construção civil.