Decisão sobre ITBI vai impactar planejamento sucessório

O julgamento do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre a incidência do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) está sendo bastante aguardado, não só pelo setor imobiliário, mas também por quem trabalha com planejamento sucessório. A corte irá julgar se vale para todas as empresas – inclusive as do setor imobiliário – a imunidade do ITBI quando o capital social é integralizado por meio do aporte de um imóvel.

“A decisão do STF será importante para dar segurança jurídica tanto para as pessoas jurídicas do setor imobiliário, de forma geral, quanto para famílias que se organizam visando planejamento patrimonial e sucessório”, avaliam Thiago Braichi e Marina Guimarães, sócio e associada do Freitas Ferraz Advogados. Eles consideram que ainda não é possível antecipar um desfecho, mas que um entendimento pré-existente do STF (no RE 796.376/SC) indica que a imunidade do ITBI para integralização de capital social com imóveis poderá ser reconhecida.

Se isso acontecer, Braichi e Guimarães acreditam que um dos efeitos será o aumento da atratividade para usar holdings imobiliárias, uma vez que haverá redução dos custos tributários na sua criação. “Sendo assim, famílias com extenso patrimônio imobiliário detido pelas pessoas físicas poderão concentrar esses bens em uma pessoa jurídica, ao invés de deter imóveis em condomínio após eventual sucessão”, afirmam.

O que será julgado no RE 1.495.108

A Constituição Federal prevê a imunidade da cobrança do ITBI quando um imóvel é utilizado para integralizar o capital social de uma pessoa jurídica cuja atividade preponderante não é a imobiliária – a transferência de imóveis para uma empresa é uma operação bastante comum tanto no planejamento sucessório quanto nos empreendimentos imobiliários.

Mesmo assim, Braichi e Guimarães explicam que, dependendo do município, pode haver a cobrança do imposto. “Dois exemplos mais comuns seriam a cobrança de ITBI quando a integralização do imóvel ocorre por valor diverso do seu valor de mercado (venal) ou quando a sociedade (que recebe o imóvel) não possui receita operacional.” A cobrança do ITBI também ocorre quando o imóvel é transferido para uma empresa do ramo imobiliário (cuja atividade preponderante é a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil).

No RE 1.495.108, a corte irá decidir se essa isenção do ITBI (quando há integralização do capital social com imóveis) pode ser estendida até  mesmo para as empresas cuja atividade preponderante é imobiliária. “Assim, a tese principal a ser julgada pelo STF é se a imunidade do ITBI seria aplicável em operações de integralização de capital social com imóveis, considerando uma possível interpretação de que a Constituição exclui a incidência do imposto quando a transmissão for feita para a formação de capital de pessoa jurídica.”

Na entrevista abaixo, Braichi e Guimarães detalham o assunto e abordam os possíveis impactos da decisão.

– Atualmente, como está a situação do contribuinte referente ao pagamento de ITBI na integralização de capital social com imóveis? Quando e para quem o imposto é devido e quando não é?

Thiago Braichi e Marina Guimarães: O ITBI é um tributo municipal, devido pela transmissão onerosa de bens imóveis e direitos relativos aos próprios bens (imóveis). Ou seja, operações gratuitas, como é o caso da doação, não estão sujeitas ao ITBI (mas ao ITCD). Regra geral, para que o imposto seja devido, a legislação exige a “transferência de propriedade”, o que pode ser interpretado de maneira diferente, dependendo da natureza da operação (como é o caso da integralização de capital).

Quando o imóvel é utilizado para integralizar capital social de uma pessoa jurídica cuja atividade preponderante não seja imobiliária (compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil), o entendimento mais comum é de que a operação não estaria sujeita ao ITBI, conforme previsto na Constituição Federal. No entanto, dependendo do município, pode haver a cobrança do imposto. Dois exemplos mais comuns seriam a cobrança de ITBI quando a integralização do imóvel ocorre por valor diverso do seu valor de mercado (venal) ou quando a sociedade (que recebe o imóvel) não possui receita operacional.

Em contrapartida, quando a integralização ocorre em uma sociedade cujo objeto social é atividade imobiliária, na prática, a cobrança de ITBI é realizada, com base na redação do mesmo artigo da Constituição Federal (artigo 156, §2º, inciso I).

– O que o STF irá julgar com relação à imunidade do ITBI (RE 1.495.108)? Existe alguma relação entre este julgamento e o julgamento realizado em 2020 (RE 796.376/SC)? Em caso afirmativo, qual é?

Thiago Braichi e Marina Guimarães: O Supremo Tribunal Federal (STF) irá decidir, no julgamento do RE 1.495.108, se a integralização de capital social com imóveis em pessoas jurídicas cuja atividade preponderante é imobiliária está sujeita à cobrança do ITBI, ou se a operação estaria abarcada pela imunidade prevista no artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição. Ou seja, o tribunal vai decidir se independentemente da preponderância da sua atividade, a integralização do imóvel estaria (ou não) sujeita ao ITBI.

Assim, a tese principal a ser julgada pelo STF é se a imunidade do ITBI seria aplicável em operações de integralização de capital social com imóveis, considerando uma possível interpretação de que a Constituição exclui a incidência do imposto quando a transmissão for feita para a formação de capital de pessoa jurídica.

Em 2020, no julgamento do RE 796.376/SC, o ministro Alexandre de Moraes expôs que a preponderância da atividade (imobiliária ou não imobiliária) não seria aplicável à integralização de imóveis no capital social. Dessa forma, esse argumento tem sido utilizado para defender que não se há ITBI nas operações de integralização de imóveis, mesmo para sociedades imobiliárias.

– Faz sentido a proposição de que o ITBI não seria devido nem mesmo por parte de empresas cuja atividade preponderante é imobiliária?

Thiago Braichi e Marina Guimarães: Entendemos que a redação do artigo 156 da Constituição Federal abre espaço para discussões. Um argumento favorável aos contribuintes está no fato de que o ITBI na integralização de imóveis não seria devido mesmo por sociedades cuja atividade preponderante seja imobiliária, pois a imunidade do ITBI deveria ser um direito incondicional de sociedades que utilizam imóveis para a formação ou aumento de seu capital, independentemente de sua atividade principal – contribuindo para o fomento em fase de formação e expansão.

– Qual é a importância desse julgamento para o mercado imobiliário e para o planejamento sucessório? Já é possível ter algum prognóstico do entendimento da corte?

Thiago Braichi e Marina Guimarães: A decisão do STF será importante para dar segurança jurídica tanto para as pessoas jurídicas do setor imobiliário de forma geral quanto para famílias que se organizam visando planejamento patrimonial e sucessório.

Embora o julgamento ainda não tenha ocorrido, o entendimento pré-existente do STF, exposto no RE 796.376/SC indica que a imunidade do ITBI para integralização de capital social com imóveis poderá ser reconhecida. Apesar disso, ainda não é possível ter certeza da decisão ou da extensão de seus impactos para casos concretos e é necessário aguardar o fim do julgamento.

Apesar da incerteza, entendemos que, caso a incidência do ITBI seja afastada de forma geral, o uso de holdings imobiliárias se torna mais atrativo nesse aspecto, pois há redução dos custos tributários na sua criação. Sendo assim, famílias com extenso patrimônio imobiliário detido pelas pessoas físicas poderão concentrar esses bens em uma pessoa jurídica, ao invés de deter imóveis em condomínio após eventual sucessão.