Passo a passo documental para construção e ocupação de um imóvel residencial ou comercial

A construção, e consequentemente ocupação, de um imóvel traz consigo uma série de exigências e obrigações documentais relacionadas às permissões públicas, licenças e alvarás obrigatórios. Todos os imóveis, independentemente do tamanho, uso ou localidade, precisam atender a estas requisições, no entanto, a maior parte da população desconhece a questão.

‘Além de todos os aspectos imobiliários relacionados à segurança, acessibilidade, manutenção e conservação, torna-se imprescindível conhecer e manter atualizadas todas as permissões públicas referentes ao imóvel’, é o que ressalta o diretor-geral da Plenno Arquitetura, Fábio Ramos – empresa especializada em Real Estate Compliance.

Abaixo o profissional listou as documentações mais importantes do processo de construção e ocupação, seja ele para uso residencial ou comercial:

ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO
Todos os imóveis, independentemente do tipo, tamanho e uso, construídos ou reformados regularmente, em qualquer cidade brasileira, devem, obrigatoriamente, passar por um processo criterioso de aprovação por parte da prefeitura. Este processo envolve o desenvolvimento de um projeto legal que, diferente do projeto arquitetônico, é focado em parâmetros técnicos, como: propósito da edificação, zoneamento, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e atendimento às restrições de altura, recuos, vagas, acessibilidade, áreas permeáveis, áreas verdes, impacto em trânsito, dentre outros. Mediante análise e aprovação deste projeto, a prefeitura emite um alvará de obra, autorizando o início da construção ou reforma.

Qualquer obra executada sem projeto aprovado e respectivo alvará é considerada uma obra irregular, ficando sujeita a paralisação, multas e embargo, além de implicações judiciais.

O projeto legal precisa ser assinado por um arquiteto ou engenheiro, que assume a responsabilidade técnica por ele através da emissão de uma ART (Conselho Regional de Engenharia) ou RRT (Conselho Regional de Arquitetura).

HABITE-SE
Após a conclusão da obra e antes de qualquer ocupação, deve ser solicitado o documento de conclusão de obra, conhecido popularmente, como habite-se.

A ocupação do imóvel só pode ocorrer após a emissão deste documento, pois é ele que atesta a segurança da edificação e confirma que ela é estável, atendendo a todos os aspectos exigidos pela prefeitura.  Ele também comprova que a obra foi executada de forma precisa ao projeto aprovado, respeitando todos os parâmetros apresentados no alvará de construção.

O habite-se é o principal documento da edificação e somente, a partir dele, que o imóvel passa a existir oficialmente no município, recebendo um número no cadastro imobiliário.

De acordo com Ramos, ‘um dos problemas mais frequentes é a ocorrência de divergências entre a edificação realmente construída e os seus documentos básicos, especialmente projeto legal (Prefeitura), alvará de construção e habite-se. Infelizmente, no desenvolvimento da obra, normalmente em função de prazo, tomam-se decisões sem a correta avaliação dos impactos que pode haver sobre a documentação do imóvel’.

AUTO DE VISTORIA DO CORPO DE BOMBEIROS:
Caso a edificação esteja sendo construída para uso comercial, industrial, serviços ou residencial coletivo (casos de condomínio residencial, por exemplo), antes da solicitação do Habite-se, deve ser elaborado e aprovado um projeto técnico de prevenção e combate a incêndios, também conhecido como PPCI. Este projeto deve estar aderente às normas do Corpo de Bombeiros (estadual) e, mediante aprovação, poderá ser executado.

O PPCI deve contemplar todos os equipamentos, sinalizações e infraestrutura mínima de prevenção e combate a incêndios. Uma vez instalados todos os equipamentos e acessórios, bem como emitidos os devidos atestados e responsabilidades técnicas, pode ser solicitado o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, que é um documento oficial, expedido òrgão, atestando que o imóvel atende a todos os aspectos de segurança contra incêndios, por um período de 3 a 5 anos, devendo este ser sempre renovado, juntamente com os atestados vinculados a ele (elétrica, brigada de incêndio, testes de equipamentos, etc).

A não apresentação deste documento constitui-se um ilícito criminal, com severas implicações administrativas e jurídicas.

ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO
Todo e qualquer tipo de empresa que venha a ocupar um imóvel, seja ela do segmento comercial, industrial ou de serviços, precisará, obrigatoriamente, de um alvará de funcionamento expedido pela prefeitura, autorizando o exercício da atividade em questão. Sem esse documento, nenhuma empresa está autorizada a operar no município.

ALVARÁ DE PUBLICIDADE
Caso a empresa tenha a intenção de exibir, externamente ao imóvel, uma placa publicitária ou totem com o sue nome, esta publicidade precisará ser licenciada junto à prefeitura, por meio da aprovação prévia de um projeto de publicidade e, posteriormente, da emissão de um alvará de publicidade, atestando que esta não fere nenhuma legislação relativa à publicidade e poluição visual.

A depender do perfil do imóvel ou da atividade a ser exercida, outras aprovações públicas podem se mostrar necessárias, como aprovações em áreas verdes e de manejo arbóreo, áreas contaminadas, estudos de impacto de vizinhança e trânsito, espaço aéreo, acessibilidade, vigilância sanitária, termos de permissão de uso, etc.

Além disso, o especialista da Plenno Arquitetura também ressalta a importância da veracidade de todas as informações presentes nestes documentos. ‘Todos os projetos legais, especialmente aqueles aprovados pela Prefeitura e pelo Corpo de Bombeiros, precisam estar compatibilizados e obrigatoriamente devem refletir a realidade da edificação. As áreas presentes nos alvarás, habite-ses, licenças e demais permissões públicas precisam sempre ser as mesmas, sob pena do documento perder a sua validade’.

Diante da complexidade do segmento de gestão de ativos imobiliários, e das inúmeras exigências legais relacionadas ao assunto, é fundamental contar com profissionais que possam garantir o cumprimento de todas as imposições dos órgãos de regulamentação, pois é uma tarefa que exige governança e especialização. Para ter uma ideia, no Brasil, existem mais de 5.500 municípios, ou seja, são mais de 5.500 legislações diferentes, além das normas estaduais, federais e regulatórios específicos, todas totalmente interligadas.

‘Mapear e analisar todas as circunstâncias técnicas, legais, ambientais e sociais que podem incidir sobre a viabilidade de um projeto imobiliário é essencial e indispensável para garantir a segurança de todos os envolvidos’, finaliza Fábio.