Revisão no MCMV eleva poder de compra

A Portaria do Ministério das Cidades, publicada na sexta-feira (9), reajustou os valores das faixas de renda do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Uma atualização como essa já era esperada pelo setor imobiliário desde o ano passado.

A lei que instituiu a volta do programa, que durante a gestão federal anterior passou a se chamar Casa Verde e Amarela, é de julho de 2022, e prevê uma atualização anual do valor. Desde então, no entanto, os valores das faixas de renda eram os mesmos.

A partir de agora, o limite de renda para a faixa inicial sobe de R$ 2.640 para R$ 2.850. A segunda faixa chega a até R$ 4.700 de renda familiar, ante um limite de R$ 4.400 na classificação anterior. O aumento acompanha a valorização do salário mínimo.

A terceira e última faixa do programa, para renda de R$ 8 mil, não foi alterada.

Em nota, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) ressalta que a mudança se aplica inicialmente aos financiamentos do MCMV feitos com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), mas que está prevista uma extensão também aos financiamentos com recursos do FGTS. O programa opera com as duas origens de recurso. “Esperamos que seja rapidamente aprovada pelo Conselho Curador do fundo”, afirma a entidade.

Ricardo Gontijo, presidente da incorporadora Direcional, diz que a perspectiva é que o conselho do fundo aprove a medida na próxima reunião, em setembro.

A mudança na faixa faz com que mais pessoas acessem condições melhores de financiamento para a casa própria. Na faixa 1 do MCMV, a taxa de juros fica entre 4% e 4,5% ao ano, e o comprador consegue incluir um subsídio de até R$ 55 mil. Para a faixa 2, o subsídio é o mesmo, mas os juros vão de 5% a 7,66%. A faixa 3 não tem subsídio. Sua taxa de juros é de até 8,66% ao ano.

Como comparação, bancos públicos têm cobrado algo próximo de 10% ao ano no financiamento imobiliário. Nos privados, a taxa fica em torno de 11%.

Gontijo aponta que a mudança nas faixas faz com que uma família que ganha R$ 2.700, logo acima do novo corte, possa adquirir um imóvel até 6% mais caro do que antes. É um ganho de R$ 8.700 na sua capacidade de compra. Na faixa 2, o incremento para uma família com renda de R$ 4.500 é ainda maior, de 13%, ou R$ 22.500.

Ygor Altero, analista de mercado imobiliário da XP, afirma que todas as incorporadoras listadas que atuam no MCMV serão beneficiadas pela alteração. A Cury e a Direcional são menos beneficiadas do que outras, no entanto, por terem maior exposição à faixa 3 do que suas concorrentes.

As incorporadoras podem optar por elevar o preço das unidades, dado o ganho de poder de compra do consumidor, e por reduzir sua carteira de pró-soluto, o financiamento feito diretamente pela empresa ao cliente, para complementar sua capacidade de compra. Gontijo afirma que a Direcional deve seguir outra linha, apostando em aumentar a velocidade de vendas.

Mesmo com quase 40% de suas vendas fora das faixas 1 e 2 do programa, o executivo não apoia uma elevação futura para a terceira faixa de renda do MCMV. “É importante ser lúcido, sabemos que o volume de recursos do FGTS destinado para habitação é limitado”, diz.

Na quinta-feira (8), o Conselho Curador do fundo aprovou um suplemento de R$ 22 bilhões para o orçamento destinado à habitação neste ano, que agora será de R$ 140 bilhões. Do total disponível anteriormente, 74% já estava comprometido.

Para Altero, a necessidade de um suplemento mostra que o segmento de baixa renda continua “bem aquecido”, embora ressalte que é difícil pensar em manter o orçamento nesse patamar no longo prazo.