Taxa do crédito imobiliário só deve cair em 2024

As taxas de financiamento habitacional permaneceram estacionadas na máxima atingida no atual ciclo de política monetária — entre 10,49% e 11,49% — ao longo da maior parte deste ano, segundo levantamento da plataforma Melhor Taxa. Os juros dos empréstimos, porém, podem finalmente começar a recuar em meados de 2024, segundo especialistas ouvidos pelo Valor.

Na análise da diretora do Melhor Taxa, Priscilla Basso, “para o ano que vem, a perspectiva é que os custos de empréstimos habitacionais possam cair apenas a partir do segundo trimestre”. Conforme a especialista do serviço de comparação de taxas e intermediação de crédito, “com redução da Selic, melhora da economia e recomposição da renda, a tendência é de aumento da demanda por empréstimo para aquisição da casa própria”.

“Mas os bancos só vão começar a reduzir o custo da linha quando houver redução da inadimplência”, diz Basso. “Antes de haver cortes de juros das linhas, o esperado é que ocorra um aumento das concessões de novos financiamentos”, afirma.

Para a diretora do Melhor Taxa, atualmente, as instituições têm privilegiado o crédito para segmentos de renda mais alta. Com a melhora do cenário, “os bancos tendem a reduzir restrições para a aquisição de imóveis de renda média ao longo de 2024”. Conforme Basso, condições de financiamento vistas durante a pandemia com taxas abaixo de 7% ao ano não devem voltar. “O esperado é que, no fim do ciclo de corte da Selic, o custo médio do crédito imobiliário possa cair para uma faixa entre 8,5% e 9% ao ano.”

Na avaliação do diretor executivo de habitação da Caixa Econômica Federal, Rodrigo Wermelinger, “para o ano que vem a queda da Selic passa a ser fator importante para a [diminuição da] taxa do crédito imobiliário”. O dirigente explica que, “com a esperada redução da taxa básica, os bancos vão passar a reprecificar operações à espera do momento de cortar a taxa de financiamento habitacional”.

O diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Filipe Pontual, ressalta que, apesar da expectativa de um 2024 melhor do que 2023, não existe relação necessariamente direta entre redução da Selic e queda do custo do crédito imobiliário. “A perspectiva de o país seguir no rumo do equilíbrio fiscal, por exemplo, é fundamental para o comportamento dos juros futuros, um fator que influencia no custo de captação [no mercado privado].”

O diretor da Abecip pondera que, “mesmo que a poupança comece a se recuperar, os bancos estão no limite do uso desse funding”. Segundo Pontual, “todos os agentes estão ‘sobreaplicados’ no direcionamento obrigatório de recursos, acima dos 65% do saldo”.

Para o especialista, “como os bancos têm feito cada vez mais um mix de funding de poupança com instrumentos de mercado de capitais, foi possível segurar o custo abaixo da Selic, mas os preços de mercado tendem a cair mais devagar”. Segundo Pontual, “para os juros longos caírem mais rapidamente seria necessário ter menos incertezas fiscais e internacionais”.

O diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque, vê a recuperação da poupança como fator essencial para uma eventual redução de taxas. “O comportamento da poupança nos próximos anos será fundamental para vermos algum movimento de redução de taxas, porque a caderneta é ainda o principal funding para essa linha”, pondera.

Na visão de Gustavo Favaron, CEO do fórum internacional de mercado imobiliário e infraestrutura GRI Club, “a tendência é de retomada do mercado imobiliário como um todo no Brasil em 2024”. Segundo o executivo, com a queda da Selic passa a ocorrer um ciclo positivo na medida em que “quanto mais as taxas caem, mais acessível fica a compra da casa própria para uma parcela maior de consumidores”.

Favaron classifica como “dramático” o aumento do custo desde a mínima vista na pandemia. “Durante a crise sanitária, as taxas caíram para o menor nível histórico, abaixo de 7% ao ano. Com subida dos juros, chegaram até os 11% atuais em uma elevação dramática. Em 2024, a tendência é de aquecimento da demanda [por crédito] casada com maior volume de lançamentos. Com o INCC [Índice Nacional de Preços da Construção Civil] controlado, as incorporadoras tendem a ter mais apetite para lançamentos.”

Já o apetite dos bancos pelo crédito imobiliário se manteve um pouco abaixo de 2022, mas sem um recuo tão expressivo como o cenário macroeconômico poderia sugerir. Os números da Abecip indicam que as concessões de crédito imobiliário no SBPE têm recuo de 16,9% de janeiro a outubro deste ano na comparação com igual período de 2022. Apesar da queda, o movimento se mostra bem menor do que na crise de 2015 e 2016, quando a Selic alcançou 14,25%. Na época, em um ano, houve redução de 38,3% no volume de empréstimos, sendo que de 2014 para 2015 já havia ocorrido recuo de 33%.

Segundo Basso, do Melhor Taxa, as concessões voltaram a acelerar neste ano entre fim do terceiro trimestre e início do quarto. A principal produção tem sido no repasse de clientes aos bancos feito pelas incorporadoras na entrega das chaves dos empreendimentos, afirma a diretora. “O índice de aprovação, que havia caído muito na metade do ano, com reprovação de mais da metade dos pedidos de crédito, já subiu para uma faixa de 70%”, acrescenta.

O Santander, por exemplo, está mantendo neste ano o patamar de concessões de 2022, segundo o diretor de negócios imobiliários, Sandro Gamba. “O banco está tendo um ano bastante positivo, porque a gente não teve queda [na produção de crédito imobiliário ante o ano passado]”, diz. De acordo com o balanço do terceiro trimestre da instituição, a participação de mercado em termos de novas concessões a pessoa física atingiu 7,8%, com alta de um ponto percentual na comparação com 2022. A carteira de crédito imobiliário alcançou R$ 61 bilhões, com alta de 6% ante julho a setembro do ano passado.

Wermelinger, da Caixa, afirma que a instituição estatal já emprestou R$ 75 bilhões em financiamento imobiliário para pessoa física dentro do SBPE em 2023 até setembro. “A tendência é alcançarmos quase R$ 100 bilhões nesse segmento até o fim do ano”, afirma. O balanço da Caixa no terceiro trimestre mostra que o saldo da carteira imobiliária apresentou crescimento de 14% no fim de setembro de 2023 ante o mesmo período do ano passado, com estoque de R$ 707,9 bilhões. No total de nove meses, junto com as operações de habitação popular com recursos do FGTS, a Caixa emprestou R$ 136,9 bilhões, com alta de 10,3% frente ao intervalo de janeiro a setembro de 2022.

O Bradesco registrou no terceiro trimestre um aumento de 6,16% na carteira de crédito imobiliário pessoa física, na comparação com setembro de 2022, para R$ 87,9 bilhões. Mas o balanço indica uma desaceleração de originações frente ao ano passado.

Em nove meses, houve queda de 12% na produção de crédito imobiliário para pessoas físicas no Bradesco. O volume caiu de R$ 11,4 bilhões de janeiro a setembro de 2022 para R$ 10 bilhões no mesmo período de 2023. A desaceleração começou a partir do segundo trimestre. Nos três primeiros meses do ano, houve um crescimento anual de 7%. De abril a maio, as concessões caíram 26,2% na mesma base. No terceiro trimestre, houve nova queda, dessa vez de 17,2%.

No Itaú Unibanco, a carteira de crédito imobiliário para pessoas físicas registrou alta de 12,1% no fim do terceiro trimestre na comparação anual, para R$ 112,9 bilhões. O volume de contratações, porém, recuou 29% em nove meses na comparação com o mesmo período de 2022. No ano passado, de janeiro a setembro, as concessões alcançaram R$ 30 bilhões. Em 2023, em três trimestres, a produção atingiu R$ 21,3 bilhões.